事件：2024年9月26日中央政治局会议召开，对于房地产的相关表述为：“要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”。

此次政治局会议提出“加大财政货币政策逆周期调节力度，保证必要的财政支出”。货币政策方面，9月24日央行宣布拟于近期降准0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元，今年年内还将视市场流动性的状况，可能择机进一步降准0.25-0.5个百分点；并拟下调政策利率，同时引导LPR下降0.2-0.25个百分点。财政政策方面，我们预计契税、交易相关税费有望调降，例如个人购买唯一住房免征契税、购买二套或改善性住房的减征契税、契税征收面积的调整等；此外，还可以缩短住房交易增值税和个人所得税免征年限。另外，发行专项债收储也有一定想象空间。

此次会议明确“促进房地产市场止跌回稳”，我们认为地产拐点已至。一方面是“量”的止跌回稳，1-8月全国商品房销售面积同比下降18.0%，从绝对值来看，为2013年以来同期最低水平，单月销售面积已经连续15个月同比出现双位数负增长。另一方面，“价”的止跌回稳，截至2024年8月，70大中城市新房房价环比已经持续下跌15个月，二手房房价环比持续下跌16个月，房价下行期的时长超过2014年（2014年5月-2015年3月新房二手房房价环比持续负增长11个月）。此次政治局会议首次明确“促进市场止跌回稳”，代表高层领导已经明确关注到了房地产市场持续面临下行压力的问题以及后续可能带来的连锁反应，对房地产市场走弱的容忍度极限逐步接近，地产预期的拐点到来。

会议提出“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”。1）严控增量：政府将进一步根据城市的库存量、人口基数等要素来控制土地和新房的供应量。2）优化存量：“去库存”措施仍要持续推进，一方面，继续地方以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房；另一方面，居民住房“以旧换新”工作持续推进。3）提高质量：支持改善性住房需求，引导鼓励高品质住宅建设，建设“好房子”。未来大面积产品或将增加，“好房子”不仅要满足居住需求，还要在优化计容规则、提高得房率、保障交付质量、绿色、智能和低碳方面有所突破（目前已经有很多地块为低密度地块，且要求超低能耗住宅）。

会议明确提出“调整住房限购政策”，我们认为北京、上海等一线城市的限购资格和套数放松的预期显著加强。我们预计广州、深圳可能率先全面放开限购，北京、上海可能除最中心区域外全部放开限购。此外，一线城市限售、普宅标准等政策也有望迎来优化调整。例如广州已经全面取消限售；北京也于近期宣布将适时取消普通住宅和非普通住宅的区分标准，进一步减轻住房交易税费。

通过城市融资协调机制推送房地产项目“白名单”是当前支持房企融资的主要方式之一，我们预计未来“白名单”项目贷款投放力度将进一步加大。根据9月24日国新办会议上提供的数据，截至目前，商业银行已审批“白名单”项目超过5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿元，支持400余万套住房如期交付。在协调机制的带动下，金融机构对房地产行业的支持力度也在不断扩大。截至8月末，房地产开发贷款较年初实现了正增长，扭转了开发贷下滑的态势；房地产并购贷款和住房租赁贷款也分别增长14%和18%。

会议提出“支持盘活存量闲置土地”。在9月24日国新办发布会上也提出“研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。必要时，央行可提供政策支持”。我们认为，后续若有实际支持政策落地，不仅有利于盘活存量土地，也将缓解房企的资金压力。

降低存量房贷利率，既缓解当下提前还款的规模又刺激消费。9月24日国新办举行的“介绍金融支持经济高质量发展有关情况”发布会上已经提出“引导存量房贷利率降至新发房贷利率附近”。我们认为，下调存量房贷利率的根本原因在于当前提前还贷的现象较多、规模较大，且较为持续。截至2024年二季度末我国个人购房贷款余额37.8万亿元，较一季度末下降4000亿元，单季下降规模达到历史最大水平。参考去年8月31日存量房贷利率下调情况，政策出台后的9-12月房贷月均提前还款金额较政策出台前（2023年8月：提前还款额4325亿元）下降10.5%。利率调降幅度较大的地区，提前还贷的现象放缓更加明显，例如湖北、河南、江西9-12月的月均提前还款金额分别较8月下降了42.1%、27.5%、22.2%。存量房贷利率下调可以有效缓解提前还贷的现象。此外，下调存量房贷利率还能直接减少居民的利息负担，根据央行的推算，此次存量房贷利率平均降幅约为0.5个百分点，预计惠及5000万户家庭、1.5亿人，预计每年将降低利息总额1500亿元/年。此次调降幅度略小于去年8月。据央行7月发布的《中国区域金融运行报告（2024）》，2023年9-12月全国合计超23万亿元的存量住房贷款利率完成下调（占比存量房贷的60%），平均降幅为0.73个百分点，每年可为居民减少利息支出约1700亿元，其中河南、四川、湖北、江西、广西利率调降幅度较大，降幅均超过0.9个百分点，江苏、浙江、安徽、山东、河南、广东利率调降后，每年减少利息支出均超过100亿元，有效减轻了居民房贷利息负担。

投资建议

本次政治局会议是在9月讨论及发布“以经济工作为主”的会议，以往每年都是在4月、7月、12月。因此，我们认为从时间节点来看，本次会议本身是超预期的，且传递出高层对于当前经济局势和问题的重视和改善想法。我们预计后续的解决措施和方案会加快推出。

本周各部门连续会议发布提振经济的相关会议，央行货币政策的表态、国务院发布稳就业多项支持举措，叠加此次政治局会议，均释放了积极信号，对市场做了明确的预期管理，我们认为这是地产行业和板块出现显著拐点的时点。从当前的市场情况和政策的导向看，后续政策会持续性发力，倘若专项债或特别国债能够及时落地，我们预计能够对经济的修复起到明显作用，同时提振市场信心，预计能够带来一波房地产成交的复苏，建议重点关注地产板块！

现阶段我们建议关注两条主线：1）政策宽松后预期能够有显著改善的底部反转弹性标的：万科A、金地集团、金地商置、龙湖集团。2）后续政策发力针对性较强的、核心城市布局为主的标的：绿城中国、城建发展、招商蛇口、华润置地、滨江集团、华发股份。

风险提示：
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧