【华泰地产】持续强调重视此轮融资盛宴，2022年将是优质房企信用扩张之年！

 

我们近期持续强调需要重视以央企为代表的优质房企融资变化，此次出险企业的浪潮将促使融资政策从全面限制转向结构性鼓励，以并购融资为代表的新渠道将打破持续近5年的融资穹顶：

 

对于“三道红线”的突破

如何托底出险房企，通过让头部企业并购解决出险企业是最合适甚至是唯一的稳定行业的方式，就我们了解，12月并购融资已经在并购贷款、并购债券、并购中票等产品展开全面推广，各方监管和金融机构都在与企业密集沟通，但当前整体处于“企业不急监管急”的阶段，所以如何让企业更加积极地推进并购是核心命题，我们相信后续在政策层面会有持续的、更加友善的细则推出，具体执行值得期待；

 

对于“借新还旧”的突破

由于今年信用债券市场持续收缩，尤其民营房企再融资已经实质性冰冻，所腾挪出来的额度会主动或者被动地转移给高信用房企，这意味着我们会看到，从2016年开始的“借新还旧”壁垒终于开始打破，以央企为代表的优质房企（当前依然名单制为主）接下来将会持续新增信用额度，公司债、中票发行将会大幅提升，对于这些企业而言，“借新还旧”将名存实亡，而整体行业呈现融资总量不增加，但融资集中度提升，我们团队从2018年开始强调“融资集中度”逻辑，但实质进展较慢，2022年将成为融资集中度大幅跃升的一年。

 

兵马未动，粮草先行

在10月房企债券融资规模创出2018年以来的最低值后，11-12月发行规模触底回升，11月环比增长108%，12月继续维持450亿以上规模。从债券品种来看，中票在11月明显放量，公司债在12月明显放量，说明交易商协会和交易所均已在落实支持房企的合理融资需求。从融资成本来看，由于当前发债房企资质普遍较优，境内债融资成本保持平稳下行趋势。具体到发债房企，11月以国企、央企为主，12月逐步出现滨江、龙湖、碧桂园、金科等经营相对稳健的民企身影。而近期部分优质房企仍在申请增量发债额度（12月29日保利拟申请注册发行100亿元中票），我们预计未来几个月房企发债规模将继续恢复。

终局思维，向死而生

我们相信未来融资“糖果”将会越来越多，有利于行业整合和集中度提升。叠加中央经济工作会议中针对房地产行业更具备托底意味，有望带来明年地方政策的改善空间，优质房企将得到更多的政策倾斜，建议从终局思维选择头部房企，享受短期估值修复和长期格局优化、多元业务带来的稳健成长，同时关注头部物管公司和彻底转型的部分房企。重点推荐1）A股开发：金地集团、万科、华侨城、中交地产、金科股份等；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股等；3）物管公司：保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永升服务、中海物业、新大正等；4）转型房企：华联控股、鲁商发展等。

 

陈慎 刘璐 林正衡