【中金房地产】金地集团:攻守兼备,稳健均衡
预测2021年归母净利润同比增长5%。盈利料稳健增长,毛利率压力继续释放。我们预计公司2021年收入同比增长约25%,4Q21结算毛利率(税后)将边际恢复(1-3Q21为15%),带动全年毛利率回升至22%左右,较2020年下降4ppt,报表利润率压力进一步释放;对应归母净利润同比增长5 %,基本符合市场预期。考虑到公司当前已售未结毛利率约为20-25%,我们预计今明两年结算毛利率进一步下探幅度有限,叠加竣工交付端稳健增长,今明两年盈利增速料达双位数。
财务端优势延续,年末料稳居“绿档”。公司多年保持稳健经营和严格财务纪律,财务安全性堪比龙头国企。公司三季度末净负债率、扣预资产负债率和现金短债比分别为66%、70%和1.4倍。我们预计公司年末三条红线指标将与三季度末基本持平,仍稳居“绿档”,平均融资成本有望在1H21的水平上(4.65%)维稳或小幅下降。
销售端料延续积极增长。尽管行业整体承压,公司2021年签约金额同比增长18%至2867亿元,完成此前2800亿元的销售目标且增速在我们覆盖的房企中亦居前列,销售排名(克而瑞口径)由2020年的15位提升至第11位。我们估计公司当前土储可支撑未来3年销售增长,其中超7成位于一线和二线城市,销售增长和去化率有支撑。我们预计公司未来销售规模及市场份额有望继续稳步扩张。
灵活把握拓储时点和机会,拿地重质量、节奏更从容。公司四季度出于对后续市场不确定性的考量,投资力度边际放缓,全年拿地总金额1151亿元(三季报与月度公告加总),对应拿地强度40%,多元化拿地比例有所提升。公司建立了投产销一体的管控模式和“一城一图”的精细化运营体系,能够助力公司灵活把握城市景气周期获取优质资源。我们判断后市公司将把握土地市场竞争烈度下降的窗口期,灵活补充高收益、高质量、低风险的土储项目。
考虑到结算利润率略低于此前预期,我们下调2021/2022年盈利预测6%/3%至109/125亿元,引入2023年预测137亿元,同比增速5%/14%/10%。我们认为公司作为土储、操盘、品牌、财务等方面均好型的房企,将持续受益于行业竞争格局的优化和价值重估,因此我们维持跑赢行业评级和目标价15.44元不变。当前股价交易于2022/2023年4.7/4.3倍市盈率,目标价对应5.6倍2022年市盈率和18%的上行空间。