2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。国务院确定房地产税试点地区，报全国人民代表大会常务委员会备案，试点实施启动时间将由国务院确定。此前“呼之欲出”的房地产税今日可以说正式“落地”，对此，我们解读如下：

1、住房持有成本提升压低房地产投资收益或致居民资产配置“再分配”

我们参照美国情况，美国房产税为0.8% - 3%，如果有价值100万的房子要交税的话，每年的税金就在8000到30000美元，算上资金成本的话，那么必要收益率最起码要在当前基础上增加5-6%才能弥补多出来的税务成本。而就中国而言，在政策严控之下，其实未来大部分城市都达不到这个水平。因而，除了买房自住外，房地产税的开征意味着持有多余房产将侵蚀收益，部分低房价地区的房产投资或面临实质性亏损，而这将打压居民对住房投资或投机的积极性。不动产作为一种曾经颇具吸引力的大类投资资产及在过去二十年中居民财富“蓄水池”的功能将有所削弱，居民财富进一步“脱房入市”可期。

近年居民财富在基金及股票的配置比例不断提升

资料来源：麦肯锡，信达证券

2、刚需及改善需求将有明显区分，住房租赁市场兴起

按照官方公布的数据，我国的城市化率已经近64%，而根据“七普”数据，人口增速放缓，没有“新市民”的流入，首套房刚需增长放缓将是不争的事实，因此刚需房源“要不起价”将会成为未来的一个普遍现象。而与之相对的是，此前已在城市落脚的居民，随着收入不断增长，改善性和置换性需求越来越强烈。实际上，自去年信贷宽松以来，改善性住房贷出现了明显增长，很多城市的改善品质房甚至还需要摇号。因此，过去所出现的刚需房和改善房呈现的“齐涨同跌”的局面将不复存在。同时，住房持有成本的上升也将催生更多人选择租赁道路。尤其是住建部此前曾吹风，将以发展保障性租赁房为重点，主要包括公租房、长租公寓以及集体土地入市后建设租赁房，这些都将是大头，刚需性质的购房吸引力将逐渐降低。

我国城镇化率逐步接近“天花板”

数据来源：世界银行，国家统计局

3、房企分化是常态，头部房企“马太效应”日趋明显

投机及投资需求的抑制将使得三四线城市不具备人口及产业支撑的住房“伪需求”坐实，一二线城市及三四线城市住房的保值增值空间进一步拉大，这对于深更不同城市，采用不同扩张模式的房企而言，将迎来“冰火两重天”的格局。另外，地产“黄金十年”已过，加之地产税落地，存量市场将重于增量市场，物管服务，租赁服务，以及城市生活服务才是房企未来真正的“增量空间”，因此提前转型布局的企业将具备领先优势。但无论是布局的区位还是转型的前瞻性，从当前国内房企市场来看，都是诸如“招保万金”等一线房企做得最好，因此我们预计，未来房地产行业的市场集中度将进一步提升，竞争格局将紧密围绕第一梯队房企展开。

头部房企纷纷开启转型

资料来源：中国房地产报

4、“土地财政”难以为继，“脱房转产”将是地方政府工作重点

从供需链条来看，地产税的开征削弱了地产投资吸引力，进而影响房企拿地积极性，最终将影响一级市场土地出让收入所带来的地方政府收入。可以预见的是，未来几年地产链条竣工加速，但投资额将进一步放缓，这对于对土地出让金收入依赖程度较大的地方政府，尤其是三四线城市政府财政收入形成一定压力。尽管房地产税一定程度改善了政府财政收入端，但税收的“乘数效应”仍将对此形成一定压制。因此，房地产税的落地将倒逼地方政府不得不通过招商引资，导入或培育产业，做大实体经济的方式去增加收入。这虽然将在短期内对地方政府形成一定压力，但长期来看，将有利于理顺地方经济发展逻辑，消除地产的“绑架效应”，降低地方杠杆，有利于地方产业的发展。

总结

综上，我们认为尽管房地产税的征收将一定程度削弱地产投资或投机的收益率，削弱其吸引力，但对整个行业的影响仍是结构性的，不宜“一刀切”地看待。对于布局合理，提前转型物管及租赁业务，对新增住房需求依赖较小的头部地产商而言，影响并不大，我们仍可积极关注头部厂商的错杀机会。