会议要点

1、公司业绩表现

· 公司在2024年一季度的收入达到64亿港币，同比增长20%。增长主要来自粤海基地的房地产销售，单独贡献了13亿港币的增长。去年由于大盛物业的18亿港币拨备，业绩表现不佳。

· 一季度税前利润下降了6.32亿港币，主要原因是投资物业公允值的变动。剔除投资物业公允值变动，核心业务实现了11.7%的增长。

· 存货在一季度末减少了12亿港币，存货总量为315亿港币，其中92亿港币已签约收款但未交付。

2、水务业务

· 东江水项目每年收入稳定增长，2024年预计收入为51亿港币，主要来源于价格的提升。合同规定每年有2.4亿港币的价格增加。

· 东江水项目的经营权将于2030年到期，粤海投资计划与广东省政府讨论续约事宜。东江水项目对粤海投资的重要性较高，广东省政府持有57.1%的权益。

· 东江水项目的主要成本包括每年8亿港币的摊销费用和电费，此外还有水资源费和工资成本。

3、房地产业务

· 粤海置地在2024年二季度的去化情况较好，尤其是广州地区表现优于佛山、中山、珠海和江门。深圳的悦海城公寓部分已售出九成以上。

· 粤海置地在2024年没有新增土地投资，重点在于去库存和降低负债率。预计2024年的资本开支为二三十亿港币，主要用于水务项目。

4、资本开支与财务策略

· 公司计划将资本开支集中在水务项目上，并减少其他板块的投资。2024年预计资本开支为二三十亿港币。

· 公司净负债率在2023年底为77%，计划通过降低负债率和合理分红来平衡资金需求。2023年的分红为每股65港分，未来分红比例可能调整。

5、水价调整与政策

· 内地项目的水价调整需根据政府的规定，每三年可以提价一次，提价幅度需合理，不能过高。政府主导水价调整，考虑用户承受能力。

· 广州地区近期有水价调整的听证会，其他项目所在地也有提价预期，但需根据具体情况和政府政策进行调整。

6、未来展望

· 公司计划在东江水项目上继续投入，维持每年四五千万人民币的维护性资本开支。未来几年将集中资源在水务项目上，减少其他投资。

· 公司将继续关注房地产市场的变化，尤其是存货减值的风险。2024年上半年房地产市场表现不佳，可能需要根据市场情况进行拨备。

Q&A

Q：东江水的收入核定机制和供水单价的调整机制是什么样的？

A：东江水之前是固定水价，现在新的安排是浮动水价，8.12港币每立方米，根据实际用量进行调整。按51亿港币计算，8.2亿立方米的水大概是6港币每立方米。如果实际用水量小于8.2亿立方米，每吨水扣减0.31港币。最低水量要求是9年平均水量不能低于7亿立方米，每年不能低于6亿立方米。2023年目标水价是51.4亿港币，如果水量不足，最低收入是50.6亿港币。2024年目标水价是52.6亿港币，最低收入是51.8亿港币。这个机制对运营方影响很小。

Q：东江水项目30年经营期快到期了，后续安排是什么样的？

A：东江水项目的30年经营权到期还有6年时间，我们会与广东省政府讨论续签的可能性。水务行业的经营权通常是30年，新的可能有40年。东江水项目与其他水务项目不同，因为它涉及广东省政府的权益，续约的可能性较大。我们会努力争取续签，但最终决定权在广东省政府。

Q：东江水供应到香港的目标收入增长主要来源于水量提升还是价格调整？

A：东江水供应到香港的目标收入增长主要来源于价格提升。过去一段时间，香港的用水量增长不明显，因此主要通过价格调整来实现收入增长。短期内，水量增长还需要时间，可能要依靠水价的增长。水价的谈判由广东省政府与香港政府进行，参考经营成本和通胀数据。由于香港政府支付港币，我们还需考虑人民币与港币的汇率关系。

Q：东江水未来的增长主要依赖哪些因素？

A：东江水未来的增长主要依赖内地和香港的通胀情况以及人民币对港币的汇率变化。过去一段时间内，水价并未下降，主要因为人民币对港币的汇率不太理想。此外，东江水的经营权问题也影响其增长。2000年粤海以240亿港币购买了东江水的经营权，这个价格在当时是合理的，但未来的价格可能会更高。

Q：东江水的主要成本构成是什么？

A：东江水的主要成本包括折旧摊销、电费、工资和水资源费。其中，最大的成本是8亿港币的折旧摊销，因为经营权将在三年后结束，需要在30年内完全摊销。其次是电费，因为东江水从东江运到香港的过程中需要大量电力。此外，还有工资和水资源费，这些成本都是几个亿的规模。

Q：东江水在香港和内地的水价调整情况如何？

A：香港部分的水价主要依赖于水价的增长，而深圳和东莞的水价调整相对较少。深圳和东莞的政府认为香港部分赚取了较多利润，因此在过去较长时间内，深圳和东莞的水价加幅不大。总体来看，东江水的增长主要依赖香港水价的提升，而深圳和东莞的水价调整较为有限。

Q：公司项目所在地是否有自来水价格调整的预期？

A：内地项目的水价调整一般按照规定每三年进行一次。政府会根据项目的经营情况和合理的利润空间来决定是否提价。广州的水价调整可能会受到地方政府财政问题的影响，但总体上，地方政府支持合理的水价调整，以确保水厂的合理回报。

Q：水价调整的主导权在谁手中？公司是否有调整空间？

A：水价调整的主导权主要在政府手中，政府会考虑用户的承受能力。根据2021年的新版水价管理方法，水价调整有具体的规定和方法。虽然政府主导较多，但公司在合理的水平内提价是可行的。平均水价会根据不同用户类型进行分配，商业和工业用户的提价幅度可能更大。总体来说，只要按照相关规范操作，提价是有可能的。

Q：粤海置地二季度去化情况怎样？去化好的项目有哪些？去化慢的有哪些？

A：二季度的去化情况总体来看，广州的表现明显优于佛山、中山、珠海和江门等地。具体来说，佛山的去化情况优于中山和珠海，而江门的项目虽然区域不算特别好，但因为价格相对便宜，去化情况也还可以。深圳的悦海城公寓部分已经卖了九成以上，写字楼部分也在推进中。壹海城项目由于靠近水贝，黄金珠宝行业表现较好，去化情况也较为理想。总体而言，深圳和珠海的去化速度较慢，但随着深中通道的开通，未来可能会有所改善。

Q：公司未来在物业投资和基金方面的发展规划是什么？资本开支预期如何？

A：公司未来将主要集中在水务方面的发展，资本开支也会倾向于水务领域。粤海置地作为上市公司，也会考虑其自身的发展，但由于目前房地产市场情况不佳，今年并没有新增土地投资。水务方面的投资有所减少，未来可能会增加水务项目的投资。预计明年的资本开支在二三十亿左右，主要用于新建项目。目前公司有8个在建项目，去年新建项目的投资为9.2亿。未来会将资源集中在水务领域，减少其他投资，尽快去库存，回笼资金。

Q：东江水项目每年的维护性资本开支大概是多少？

A：东江水项目每年的维护性资本开支大约在四五千万人民币左右。虽然这个数额不小，但相对于总收入（大约60亿）来说，比例并不高。这些维护费用主要用于日常维护和系统更新，目前没有大的资本开支需求。

Q：公司如何平衡降负债率和分红之间的资金需求？

A：公司去年年底的净负债率为77%，虽然不算高，但为了未来可能的大项目投资，公司有意将负债率降到更安全的水平，以便在需要时有更多的贷款空间。分红方面，公司已经在去年全年业绩中做了调整，2023年的分红为65分钱，较之前的85分钱有所减少。未来几年，公司会继续用合理比例来给股东分红，同时预留部分资金用于未来投资。2024年将采用新的分红方法，具体比例将在半年报中公布。

Q：今年二季度的销售情况如何？粤海置地除了惠州项目外，还会发生存货减值的概率大吗？

A：目前还无法确定是否会发生存货减值。我们需要在6月底结完账后，根据7月初的销售价格与成本进行比较，决定是否需要做拨备。上周发布的全国房地产数据并不理想，房价仍在下跌。如果到7月时项目所在地的房价低于成本，可能需要做拨备。去年我们已经做了13亿元的拨备，但具体情况还需等待毕马威的审计结果。

Q：上半年的地产拨备情况是否好转？中报分红率的安排如何？

A：目前还无法确定是否需要做拨备以及拨备的金额，需要等到7月份的情况才能明确。即使有拨备，我们仍会根据利润情况合理安排分红。过去的经验显示，拨备比例不会低于65%，但具体比例还需董事会讨论。半年报将会披露具体的拨备和分红情况，预计今年全年分红比例不会有太大变化。