要点总结:
➢目前房地产市场杭州第一,上海第二。杭州总体还是供求平衡的,而且人口流入量是第一的。江苏、广东等地GDP比浙江高,但是产业不在本地人手里,而浙江民营企业多,所以购买力更好
➢杭州的豪宅市场,滨江5万以上占比60%,6万以上占比80%;
01
事件:
住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说,要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
政治局会议定调后,住建部确认支持方向。当前房地产市场销售持续承压,2023年1-6月,商品房销售面积累计59515万方,累计同比-5.3%;6月单月,商品房销售面积13075万方,同比-18.2%;而7月至今新房高频销售面积同比-30.9%。住建部表示支持的此类措施我们在6、7月外发的《金融支持逐步落地,政策仍存优化空间》等报告已多次强调。
支持住房需求,高能级城市宽松空间更大。低能级城市四限政策基本已应放尽放,未来高能级远郊区域的限购限售预计将逐步落地。7月一线城市首二套房贷利率分别为4.50%、5.03%,二线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4.81%,三四线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4,80%,高能级城市首套房贷利率距下限仍有下降空间。三四线城市包括部分二线城市已落地首套房首付比例20%、二套房30%,而一线和部分强二线城市的首付比例(尤其是二套房)仍高企,因而未来高能级城市预计将逐步实行“认房不认贷”,支持改善需求的释放。
02
新增土储项目41个,其中杭州38个;2022年全年拿地销售金额比、面积比分别为38%、103%,远超50强房企拿地销售比(金额比29%、面积比32%)。截止2022年末,公司约有65%的土地储备位于杭州,20%的土储位于浙江省内经济基础扎实的二三线城市。
2. 现金回笼从21年的683亿增加到22年的690亿。拿地金额新高469亿。
4. 新增20人,全部都是暖屋和养老条线的。地产未加人,这也保证了未来不需要减人。
03
23年规划
滨江集团:公司完成发行2023年第二期中票,金额6亿元,票面利率3.85%,发行期限1+1年
2. 拿地区域要战略减少,只能在现有有业务的区域拿地,不能增加区域。
4. 控制总融资在470亿以下,靠三大战役加快现金回流,降低负债总额。关于三大战役所谓三大战役,是指清理历年库存资源。9年前的2014年,滨江也发起了三大战役,当年三个楼盘回款40亿,化解了当年的难局。2
3年三大战役总共要清理的库存总共234亿,其中商业大平层133亿;车位/商铺51亿;外地滞销的房子50亿。目前已去化54亿,今年争取完成一半,两年去化80%。
滞销的房子主要位于温州和台州,温州万家花城不好卖,计提了1.5亿的跌价准备。温州万家花城最早交房是2021年,目前整个大盘都是现房了,共14.4万方,只卖出了6.47万方。可见,只要是郊区拿地多的房企,日子都不好过。
(以一年为限,超过1年不能清盘的算偏冷的楼盘,这样的楼盘滨江占比1/3,绿城占比2/3,龙湖大概是7-80%。)
03
目前房地产市场杭州第一,上海第二。
杭州总体还是供求平衡的,而且人口流入量是第一的。
江苏、广东等地GDP比浙江高,但是产业不在本地人手里,而浙江民营企业多,所以购买力更好。江苏排名第一的南京,只和宁波差不多,苏州只有园区好一点,第三名就是南通了。
目前杭州的二手房挂牌量,大约1/3是卖掉置换和改善的,1/3是卖掉打新的,1/3是单纯卖房的。
杭州还有三条曾经实施过的政策可以拿出来:
1.放开核心区域的限购;
3.买房送户口。
每条政策可保一年的销售,至少三年内杭州没问题