房价数学题
月坛手艺人
中线波段的机构
2020-10-15 22:47:42
上海，10万一平米，100平米，租金1.5万一个月，年收入18万，收益率1.8%，考虑空房，中介费，考虑装修折旧，一年也就10万块。假设未来房价每年涨5%，10年后房单价价16.3万，房租100万，合计赚730万（全款），也就是说全款每年复合收益率5.35%如果60%贷款按揭，10年差不多付掉360万利息（将交易费用，收房时间都打入利息成本按照5%月息，6%年息计算），纯利370万，（假设只还利息不还本金，如果你说还按揭了利息会下降，那么准备还款资金就要计算成本）如果400万首付去投资，10年要赚到370万，每年年化复合收益差不多只有6.6%如果每年房价涨8%，10年后房价21.58万每平米 全款赚1250万 年化8.27%，首付400万赚990万，年化9.6%如果房价每年涨10%，10年后房价25.93万每平米 全款赚1690万 年化10.7% 首付400万赚1330万，年化收益12.7%这里有三个讨论点，第一房租有没有涨的空间第二房价10年内大概能不能涨到20万一个平方第三10年内房产税有没有出台可能
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