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【华泰地产】招商蛇口:立足禀赋优势,体系化成长
3月21日公司发布21年年报,全年如业绩快报所披露,实现营收1606.4亿元,同比+23.9%,归母净利103.7亿元,同比-15.4%,EPS1.16元。竣工结算积极推动营收实现增长,业绩下行主要有如下原因:1. 受市场利润率中枢下行影响,公司毛利率同比-3.2pct至25.5%;2. 因市场价格下行,公司计提减值准备43.7亿,对归母净利的影响达34.6亿,同比增12.7亿;3. 少数股东损益有所提升,同比+4.2pct至31.8%。我们认为公司具备如下看点:
业务优势:城市运营体系完备,兼具短期成长及长期空间
公司独创“前港—中区—后城”综合发展模式,形成完备城市运营生态体系。以港区带动城市纵深发展的园区开发运营模式已经逐步进入兑现期。2018-2021年公司园区开发运营业务占比稳步提升,从2017年的8%提升至2021H1的20%。毛利角度,2021年园区开发业务毛利占比达34%。持有物业层面,公司20年提出“双百战略“,21年出租收入34.1亿,同比+18%。
禀赋优势:招商局护航,大湾区土储资源丰厚
公司的一大优势即土储资源丰富且质量精良。据我们测算,公司未结算总货值达9686亿元,从城市能级来看,一、二、强三线城市货值占比分别为35%、41%和16%,合计达92%,从区域来看,公司最强势的区域在粤港澳大湾区,货值占比达33%。同时,大湾区储备中,深圳区域货值占比达66%,前海片区尚有390万方储备未开工,凸显稀缺性。
亮点:央企背景推动开发逆势增长,REITs东风实现产业闭环
公司17年以来开发提速,销售额年复合增速35%,市占率由16年的0.6%升至21年的1.8%。21年同比+18%,全国排名第7,同比上升3位,增速排名TOP10房企第一位。逆势成长的主要因素在于央企背景下的融资优势。21年公司剔除预收账款后的资产负债率61.7%,净负债率42.8%,现金短债比1.25,维持绿档标准,全年融资成本4.48%,同时为首个抓住以并购贷为代表的融资窗口的房企。同时公司拿地端持续发力,21年权益拿地额(仅住宅)819亿,拿地强度达49%。充沛货值搭载周转提速,我们预计公司未来销售规模有望再上台阶。此外,公司已实现物管+REITs双平台,尤其是首批REITs的成功发行,意味着公司园区开发业务实现产业闭环。随着REITs东风频吹,利于公司持有物业资产价值重估。
我们看好公司央企背景下融资与资源优势的持续发酵,进而拓宽公司规模进一步成长空间,完备的产业体系以及REITs东风助力公司实现价值重估。我们预计公司22-24年EPS分别为1.17、1.23和1.32元,予以“买入“评级。